エスリード建物管理株式会社

管理組合Q&A

理事会や総会って何をするものなの？

「理事会」は管理組合の業務を執行する機関と言えます。
「総会」には「通常総会」と「臨時総会」があります。毎年1回定期的に開催させるのが通常総会(定期総会)であり、ここでは管理組合の決算･活動報告、予算の審議や役員の選任等について決議が行われます。それに対し、文字どおり臨時に開催されるのが臨時総会です。緊急の案件に対する審議を実施する場合や区分所有者からの申し出（一定の条件あり）により開催されます。
総会は、理事長(管理者)が招集するのが原則であり、理事長は少なくとも毎年1回通常総会を招集しなければなりません。原則として、総会での議事は区分所有者および議決権の過半数で決議されますが、区分所有法で別段の定めがある場合もあります。また、組合員は書面または代理人（委任状)によって議決権を行使することもできます。この議決権は、一般的な管理規約では｢組合員が所有する住戸1戸につき1議決権｣となっています。
理事長と監事は総会の際、区分所有者に対してそれぞれの議案の説明をして採決を実施する役割を担います。

主な流れとしては下図の通りです。

区分所有者からマンション内での問題や改善点を吸い上げます。
理事会を定期的に開催して、具体策・解決策を検討します。
具体策・解決策を議案として総会に上程し、区分所有者全体で審議し採決を実施します。
総会の採決にて決定した議案に対して速やかに実行する。
実行したものについて必ず評価する。

管理組合の仕組み

区分	決議要件	決議事項
普通決議	出席議決権の過半数	収支決算および事業報告収支予算および事業計画管理費等および専用使用料の額ならびに賦課徴収方法役員の選任、解任および役員活動費、役員報酬の額および支払い方法共用部分の管理（管理委託契約の終結、管理費等の改定）区分所有法第57条第2項の訴えの提訴及び同条第3項の訴えを提起すべき者の選任敷地および共用部分等の変更（形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）建物の2分の1以下が減失した場合の復旧共用部分等の特別の管理のための資金の借入、修繕積立金の取崩しその他、管理組合の業務に関する重要事項　等
特別決議	組合員総数および議決権総数の4分の3以上	敷地および共用部分等の変更（上記7を除く）管理規約の変更建物の2分の1を超える部分が滅失した場合の復旧義務違反者に対する訴えの提起その他、総会において特別決議とした事項　等
特別決議	組合員総数および議決権総数の5分4の以上	建物の建替え

理事会はどれくらいの目安で実施したらいいの？

法律的に何回行わなければいけないというような決まりはありません。（総会は年に１回という決まりがあります）
ただし基本的に毎月１回行うことが望まれます。問題がなければ頻繁に集まる必要もないだろうと安易に考えてしまいますが、問題が発生してから理事会を開くのではなく、問題を事前に察知して未然に防ぐことこそ、本来の理事会のあるべき姿だと言えます。そういった意味からも日ごろから理事同士でコミュニケーションを密にしておくことが重要です。
また、組合員である区分所有者から毎月徴収している管理費や修繕積立金等のいわゆる金銭の出入りをきちんと把握しておく必要もあります。多くの管理組合はマンション管理会社にその業務を委託していますが、だからと言って理事会を省略できる理由にはなりません。管理会社の担当者に毎月の収支に関する報告を求めたり、様々な問題やルールについて助言を求めて快適なマンションライフが送れるよう努めていく必要があります。
とは言え、お仕事をされていらっしゃる多くのみなさんにとって、時間的な都合から頻繁に開催できないかもしれませんが、最低でも２～３ヶ月に１回は理事会を開催できるよう理事全員で努力して情報共有できるよう心がけてください。

管理組合と自治会の違いって？

管理組合は区分所有者の団体であり、マンションの維持管理を目的とした組織です。これに対して自治会は、同じ地域に居住する住民のコミュニケーションを図るとともに、地域生活の向上を目的とした町内会的組織です。

マンションには、区分所有者だけでなく賃借人(占有者)も存在します。自治会の活動は、賃借人も含む居住者と地域とのコミュニケーションを図り、快適な住環境の維持に貢献するものといえます。ただし、管理組合は共有財産の管理団体であり、地域との融和を目的とする自治会とは目的も構成するメンバーも異なりますので、組織や運営費の徴収・使途などについては、それぞれの規約によって明確に区分しておく必要があります。

■管理組合とは

区分所有者（組合員）で組織されている団体です。
区分所有者は必ず加入しなければなりません。
共益費（管理費等）についても必ず負担しなければなりません。
建物等の維持管理、共同生活の秩序維持を目的とした団体です。

■自治会とは

居住者（賃借人等含む）で組織されている団体です。
任意加入が原則です
会費等の負担は、加入者は負担、未加入者は非負担が原則です。
住民間のコミュニケーションを図り（お祭り・子供会等）、地域社会との交流を目的とした団体です。

マンションのコミュニティーのイメージ

マンション管理会社ってどういう存在なの？

管理組合様の良きパートナー（相談役）です。管理会社という言葉から委託した時点でマンションに関わる全てを管理してくれるものだと勘違いされることがよくあります。しかし、それは大きな間違いです。
それぞれのマンションの主役は区分所有者であるみなさんです。当然にマンションに関わることはその区分所有者のみなさんで構成される管理組合が担います。あくまでも主役であるみなさんを主体に管理会社は全力でサポートさせていただきます。管理会社が勝手にマンションのルールを決めたり、附属物を変更したりすることは一切ありませんし、そのようなことをすることもできません。
どのようなマンションにするのかは、区分所有者のみなさんが決定することです。その中で専門的な知識や助言が必要になる場合が数多くあります。様々な物件を担当しているフロント（マンションの担当者をこう呼びます）がそれぞれのマンション、管理組合にあったサポートをさせていただきます。